주택 가격 대비 소득 비율이란?

오늘은 주택 가격 대비 소득 비율을 정리해 보려고 합니다.

 

먼저 주택 가격 대비 소득 비율과 관련이 있는 지표인

S&P/CS 주택가격지수(S&P/Case-Shiller House Price Index)에 대해 간단히 설명을 하자면 

 

S&P/CS 주택 가격지수는 미국 내 20개 대도시 지역 단독주택 판매 가격의 변동을 측정하는 지표로

매달 주택 가격 변동 예상치와 실제 값을 발표합니다.

 

실제 수치가 기대치보다 높은 경우 미달러화 가치의 강세라는 뜻이며, 낮은 경우 달러 약세를 의미합니다.

S&P/CS 주택가격지수(S&P/Case-Shiller House Price Index)

 

주택 가격 대비 소득 비율은 집값을 가늠할 수 있는 유용한 척도입니다.

 

역사적으로 미국의 평균 주택 비용은 연간 가구 소득의 약 5배이며

2006년 부동산 버블 기간 동안의 평균 주택 비용은 평균 연간 가계 소득의 7배였습니다.

 

주택 가격에 대한 중산층 가계 소득 비율

팬데믹 기간 동안 가계 소득은 하락한 반면 집값은 거의 미국 전국적으로 상승하였고,

결과적으로 현재 주택 가격 대비 소득 비율은 2008년 부동산 버블 때와 비슷할 정도로 상당히 높습니다.

 

지난 10년의 데이터를 보면

중간 정도의 주택 가격은 약 30% 상승하였지만, 소득은 11%만 증가하였습니다.

 

지난 50년의 데이터를 보면 그 비율이 심각하다는 것을 알 수 있습니다.

인플레이션을 고려했을 때 집값은 1965년 이후 118% 상승

소득은 15%만 증가하였습니다.

주택 가격과 소득 상승

2021년 기준 미국에서 주택 마련을 위한 평균 소득은 144,192달러가 되어야 합니다.

하지만 중산층의 평균 소득은 69,178달러로 엄청난 차이가 납니다.

 

팬데믹으로 주택 가격이 급등한 후 현재 주택 비용은 일반 구매자의 총수입보다 평균 5.4배 더 비쌉니다.

 

지역적인 차이가 있겠지만,

미국 내 인구가 많은 50개 도시 중 6개 도시만 주택 가격 대비 소득 비율이 2.6 이하 (양호한 비율)

미 서부 주요 도시 (산호세, 샌프란시스코, 로스앤젤레스)는 주택 가격 대비 소득 비율이 9.8 

 

일부 전문가들은 시장과 주택 가격 대비 소득 비율을 시장 가치를 평가하는 지표 중 하나로 인식하기도 합니다.

하지만, 통계적에 따르면 주식 시장과 부동산 가격 사이에는 직접적인 관계가 없다고 합니다.

 

그래도 투자자가 눈여겨봐야 할 것은 주택 가격 대비 소득 비율이 상당히 높다는 것이며

지난 2008년 미국의 부동산 버블 때와 같은 경고 신호가 될 수 있다는 것입니다.

 

주식과 부동산이 직접적인 관계는 없지만,

자산 중 하나의 버블이 터지는 경우 주택 가격과 시장은 상호 간에 영향을 주면서 붕괴할 수 있다고 합니다.

 

오늘은 주택 가격 대비 소득 비율에 대해서 알아봤습니다.